心地いい暮らし。

なかなか出会えない「ペット可の優良物件」

2015/11/08
猫と暮らすリノベーション
今のおうちに巡り合うまでの中古マンションの物件探しをまとめました。
3189430_s.jpg 

〔当初考えてた物件の条件〕 
• 50㎡以上で「ペット可!」 ←目指せ!夢のニャンコ生活 
• 南向き。窓は2か所以上 ←南向きでも窓が1面だけだと風は通らない、植物の育ちも違う
• 駅徒歩10分以内。築40年くらいまで ←予算も限られていたし、駅近や築浅は諦め
 で、最終購入した物件はこんな感じです。

 〔購入した物件〕 
•44㎡でペット可 
•南東の角部屋。窓は5か所(1か所は固定窓) 
•駅徒歩3分。築24年
これまで50㎡以上のマンションに住んでいたので狭くなるのは悩みましたが、お風呂にも窓がある角部屋で、駅近。
希望沿線で物件探し始めてから私の手の届く範囲ではイチバンの築浅!(浅と呼ぶのはかなりおこがましいかもしれませんが) 
マンションの外観も落ち着いた茶系のタイル貼りでいい感じ♪ 
室内はこれまで一度もリフォームしたことがない&「お掃除」という行為を知らないよね絶対にって状態だったので、余計な金額が上乗せされてなかったのも好都合でした。
 ちょうどリノベ工事が始まるタイミングで真上の部屋(同じ広さ&間取り)も売りに出されていましたが、数年前にリフォーム済みとのことで、私の購入価格+380万円で売りに出されてました。

 
物件探しを始めて、実際に内覧したのは6軒。
行動開始からマンション契約まで2か月弱、ローン決済&物件引き渡しまでだと3か月。
この期間が一般的に長いのか短いのか分かりませんが、なかなか気に入る物件が出てこない日々が続いたときは辛かったです。
物件探しで気にしたポイントと、探していく過程で教えてもらったことなどをまとめました。これから探す方の参考になれば幸いです。


①マンション管理形態は「管理会社」に限る

物件探し始めたころ、まず壁にぶち当たったこと。 
「ペット可」物件、少なすぎるぅ・・・泣 

検索サイトで「ペット可」を条件に入れた途端、ダダーっと物件候補が減ります。半減どころじゃありません。。 まずはペット可にこだわらずいろんな物件を見たほうがいいとのアドバイスもあり、ペット飼育条件を外して探し始めました。 
物件内覧初日、3軒見ることになってましたが、一番興味があった物件が当日になって売主さん都合で1軒内覧が不可に。
〔見れなかった物件〕
・約50㎡、築46年、ペット可かも(サイトによって表示が違ってました)
・南向きの角部屋、窓4ヵ所、とっても広いルーフバルコニー付き
・駅徒歩7分~12分(3路線あり)
3路線利用できて便利だし、ルーフバルコニーでニャンコと日向ぼっこできるー♪と妄想膨らんでたのにーショック。。 そして売主さん側の不動産担当の方からお詫びとともに「留意事項」のお知らせもあったとのこと。
 このマンションは「自主管理」物件。 売主さんがマンションの役員をやっていた際に家族がマンション管理費を使い込んでいたため多額の負債金があり、販売価格の半分以上は管理組合への返済に充てられるため一切値引きができないとのこと。 
えっ、、、おーりょうw(゚o゚)w! 
おそらくマンションの全住民から睨まれているであろうこの住戸。 早く金返せ&早く出ていけと思われているでしょう。 そんな住人の住所を引き継ぐことになるなんて、ありえません! 急遽、売主さんの都合が良くなったと言われても内覧願い下げです・・・ 
管理形態が「自主管理」だと、管理会社に委託している場合よりも毎月の管理費は安くなるし、自分たちでマンションを管理するため住民意識が高いのが特徴らしいですが。自主管理が故にこんなことも起きてしまうんですね(稀なケースだとは思いますが)。
 立地条件等はいいのでたくさん問い合わせはあったらしいのですが、これ聞いて買う人なんているのかなぁ。 久しぶりに検索サイトを見てみましたが、まだ同じ価格のまま売り出し中です。


②マンションは管理が違うとこうも違うのか

気を取り直して残る2軒を見ることに。両方とも築年数は45年で販売価格も広さもほぼ同じ。 
マンション管理ってレベルが違うとこんなにまで差がでるのかーーーΣ(゚□゚(゚□゚*)ってことを学んだ一日です。 

 〔1軒目の内覧物件〕
 •約48㎡、築45年、6階 
•東向きの角部屋、南・東・西に窓4ヵ所 
•駅徒歩4分~6分(2路線あり) 
もう、マンションの正面入り口が見えたところからテンション下がりましたヨ(;д;)。アプローチの外壁が剥がれ&めくれ上がってボロッボロ。自転車もごちゃごちゃ。 この物件を見てみたいと言ったのはワタシだけど、まだ見てもないのに「もういいです」とは言えず、、とりあえず中へ。
3方向に窓があって風がすごく通るのだけはよかったけれど、窓枠は昭和なアルミサッシで玄関ドアは色あせて相当老朽化。雑誌やネットで見ていたリノベされたいい感じの写真、築40年くらいでも新築みたいにキレイになってるし大丈夫と思ってましたが、、窓枠やドアって写真に写っていても注目してなかったー。
共有部分は勝手に変えれないし、キレイになったら余計に目立ちそうですよね。。 マンションの外観からテンション下がって部屋に帰ってくるなんて嫌だし、友人を招くときに部屋まで目隠しで連れてくるなんてムリだし、、、却下! 
次の物件も同じレベルなのかしら・・同じ築年だし。40年オーバーでもダイジョウブなんて思い違いだったなぁ、、と低めなテンションで次の物件へ。 

〔2軒目の内覧物件〕
 •約47㎡、築45年、8階 
•南向き、南・北に窓3ヵ所 
•駅徒歩10分 
マンション見てすぐ思いました。 あれ?? 何だかかなり小ぎれいだけど・・・!? 
この物件は私が探したものではなく、担当の方が勧めてくれた物件です。 当日もらった物件の紹介チラシにも書かれてました「管理体制良好」 はい、その通り!! 
外観はもちろん、中の通路・廊下もさっき感じた「ボロボロ」感は全くありません。きちんとメンテナンスされています。 
掲示板の案内やゴミ置き場も整然としてるし、玄関ドアも全戸新しく付け替えられていて、これだけでも見栄えが全然違います。 さっき見た物件とのあまりの違いに
「管理がきちんとしているとこんなに違うんですねーーー」
ってずっと連呼してました(笑) 
南側に面したバルコニーも広くて、見晴らしもいいし、端から端まで全部窓なので壁を取り壊したら開放感は間違いありません!。でも、「ここがいい!」「ここに暮らしたい!」という気持ちが沸いてきません。。。
管理がしっかりしていて本当に素晴らしいけれど、160戸以上の大規模マンションなんですココ。 エリアとしても、この辺はあまり住みたくないなぁと思っていたところに結構近く。悪くはないけどやっぱり却下かなぁ。 管理レベルの差を十分に学ばせてもらった内覧でした。


③戸数が少なすぎるマンションは気を付けるべし

毎日毎日、物件探しのネット巡りが続きました。 当時は住みたいエリア&沿線を限定しきれていなかったので、検索するときは割と幅広く見ていました。でも世間の人が住みたいと思う場所は当たり前だけどお高いんです。 
場所を優先すると築年数はどんどん古くなる、、、先日見たアレが頭をよぎる・・・ と、そんな時に気になる物件が二つ登場しました。 
〔気になる物件1〕
 •約53㎡、築34年 
•角部屋、窓4ヵ所くらい 
•駅徒歩3分 

〔気になる物件2〕
 •約47㎡、築46年、3階 
•南向きの角部屋、窓5ヵ所 
•駅徒歩4分 

物件1も2も場所は結構便利なところで駅からも近いけど、お値段はちょっとオーバー。 外観や周囲の建物状況はグーグルストリートビューで隈なくチェック(世の中便利になりましたね)。
特に物件1は私の好きなタイル張り。 ぜひとも内覧したい!!と思い、さっそく担当の人に連絡です。 
「物件1はやめた方がいいですね~」 
「えーーーーーΣ(゚д゚|||)、何で!???」
 物件1は総戸数8戸のほんとに小規模なマンション。 大規模マンションは好きじゃないし、ワタシ的にはこじんまりとした小さめマンションのほうに目が向いてました。 10戸未満のマンションだと、まず住宅ローンは組めないとのこと・・・知らなかった! 
(確か小規模すぎると銀行側がマンションを資産として見てくれないとか何とか・・アバウトな記憶ですいません)
 築年もまぁまぁだしこれからの修繕対策を考えると、戸数が少ない晩ションは修繕積立金のストックもかなり限られているので相応の修繕しかできず、そのあたりが不安に思われるとのこと。 賃貸マンションの時は小規模を好んで住んでましたが、「買う」となるとこういうところも考えないといけないんですね。 
「物件1」、見ずして即サヨウナラになりました。 
残る「物件2」は内覧を手配してもらうことに。 が、内覧当日、営業の方が急遽体調不良との連絡が。それまでにいろいろと調べてくれてはいたようで、またしても「この物件もやめた方がいい」とのこと。 
立地はホントに素晴らしくいいところなんですが、土地の権利関係で揉めている曰くつき物件だそうで・・ とりあえず、 「小規模すぎるマンションはダメ」 「立地がいいところなのに(私が)買えそうな物件は裏がある」」 ってことを学びました。 


④希望の路線で徒歩15分より、他の路線にも目を向けるべし

小規模マンションはダメだと分かり、便利すぎる場所も買えそうな物件は限られるなぁーと少し探す範囲が狭くなりました。 年内には新しい我が家で生活したいと思っているので、なかなか物件が出てこない焦りもあって、だんだん自分の条件バーが緩み始めます。
 「徒歩15分前後まで広げてみよーーー!」 すると「ペット可」物件がチラホラ。
しかも広い!! 当たり前だけど、徒歩圏を広げると予算内で物件の条件は良くなりますよね。 ペット可物件を見だすと、つい、その間取りからリノベ後の間取りを考えてニャンコ生活の妄想に走り・・・ 
「もう、ちょっとくらい遠くってもいいかなーーーo(^▽^)o」 
という気分によく掻き立てられてました、当時のワタシ。 
もし、物件探しを秋冬にしていたらそのまま徒歩15分物件に手を出していたかもしれません。 でも季節は夏、とっても暑い真夏。 
かなり気持ちが傾いていたはずなのに、外を歩き始めた途端、冷静なワタシが囁きます。 
「この猛暑を毎朝15分歩くと想像してごらんなさい(°_°)」 
「汗だく地獄・日焼け地獄に耐えれるのかしら(゚д゚)」 
「靴のかかとの減りが早すぎて毎月のメンテ代いくらかかるのかしら」
 なかなかいい物件が出てこないときは、この妄想と現実の繰り返しでした。

と、そんな時に営業の方から「こっちの路線も見てみたら」と物件のご紹介が。 
〔3軒目の内覧物件〕
 •約52㎡、築22年、総世帯数78戸 
•東向き、窓3ヵ所、外観タイル張り
 •駅徒歩11分 
「平成5年築」と今まで見ていた物件より大幅に新しい! この路線、気にはしていたけどちゃんと見てませんでした。私がこれまで見ていた路線より少しだけ価格も下がるんです(といってもこちらも人気の路線なのでそこそこしますが)
ペット不可だけど、この路線を視野にいれるかの感じもつかめるかなと思い内覧してきました。 
内覧の結果、完全東向きで昼から暗くなるのも難点でしたが、風が抜けなさそうなところもNGでした。 角部屋ならベランダ&側面に窓があって風が通りますが、窓の場所がベランダと玄関側のパターン場合はちょっと注意が必要です。 
玄関側通路が完全に屋内通路だと、いくら窓があっても風は通りません。 壁に囲われていない外廊下だと、ベランダ&玄関側窓でもちゃんと風が通ります。 風が通るかどうかってワタシの中では結構大事。 
で、この物件はともかく、今まで見てなかった新しい路線も探す候補に入れることにしました!


⑤おとりと囲い込みに気を付けよう

物件探しをし始めてから、少しづつ知識と感覚がついてきた気がしてたんですが、、気のせいでした。 条件が良すぎる物件には何かあるハズと学んだはずなのに、ホントの掘り出し物件かもしれない v(o゚∀゚o)v!っていう淡い期待も沸いてきてしまい、 とある物件を担当の人に内覧希望しました。 
〔とある物件〕
 •約60㎡、平成7年築、総世帯数50戸 
•南西向き角部屋、窓4ヵ所くらい、外観タイル張り 
•駅徒歩9分、ペット可!! 
一度内覧したいと思ってしまうと、「何かあるかも」なんて疑いはどんどん消し去ろうとするワタシ。 しかも、初めてペット可で良さそうな物件だったんですコレ! でも現実はそう上手くはいきません。 
まず、不動産業界共通で使用しているシステムにこの物件が登録されていない。とりあえず営業の方が一般客を装って取り扱い窓口となっている仲介業者に連絡したところ「担当者不在のため折り返し電話」 。
これ、お決まりパターンだそうで。
折電で「もう契約決まってしまったので他の物件の紹介をーー」とセールスが始まる典型的「おとり広告」パターンだったんです。 
ざんねん・・・まんまと踊らされてしまいました。 

 で、ほぼ無知なワタシにもう一つ不動産業界の悪しき実態を営業の方が教えてくれました。
 それは「囲い込み」
 物件は、「売りたい人」と「買いたい人」がいて、売買契約が成立すると、それぞれが担当してくれた仲介業者に「仲介手数料3%+6万円」を支払いますが、売主側の仲介業者が悪徳業者の場合、買い手も自分たちのところで探してダブルの手数料収入を得ようとするらしいんです。 
業界では囲い込みはやってはいけないことになっているそうなんですが、実態はそうではないようで。 内覧問い合わせをする際、営業の人が社名を名乗って問い合わせると「もう契約きまりました」と言われ、お客さんが直接問い合わせると「内覧できますよ、ぜひ来てください!」となるそうです。 で、すかさず営業の人が電話チェンジして「先ほど私も問い合わせたんですがーー」と切り出すと「急遽契約キャンセルになって・・」と白を切るんだそう。
 売主さんは、せっかく買いたいという人が問い合わせをしてくれているのに、自分の仲介担当者が売るチャンスを狭めていることなんて知りません。
 囲い込みをよくする不動産会社の名前も聞きましたが、どちらも聞いたことのある会社名。 もし、この先自分のマンションを売ることになったとしてもこの2社を仲介窓口にするのは絶対にやめようと思ったのでした。 


物件探しもようやく終わり

物件を探しも1か月半が経過。 毎日毎日スマホで物件チェックしてました。 
大手のポータルサイトをいくつか条件登録して見てましたが、「こっちのサイトには載ってるけどこっちには載ってない」って物件もあるので、サイトは1つだけに限定せずチェックしたほうがいいと思います。 
なんとかお盆までには物件を決めたい。 もう「ペット可」物件しか見ない!よそ見はしない!って決めてからこの3つが出てきました。 
〔4軒目の内覧物件〕
•約57㎡、昭和49年築、総世帯数80戸くらい 
•南向き、窓3ヵ所 
•駅徒歩3分、ペット可! 

〔5軒目の内覧物件
 •約52㎡、昭和59年築、総世帯数70戸くらい
 •南東向き、窓3ヵ所、外観タイル張り 
•駅徒歩4分、リノベ済、ペット可! 

〔6軒目の内覧物件☆購入物件デス!
 •約44㎡、平成3年築、総世帯数60戸くらい 
•南東角部屋、窓5ヵ所、外観タイル張り 
•駅徒歩3分、ペット可! 
初めの2軒は担当の人おススメの駅。駅周辺は開発が進んで便利だしこじゃれ感もあって、住みやすいとのこと。 その駅に降り立ったことがなかったけど、周辺環境を調べたら評判はいい感じなのでとりあえず内覧することに 
3軒目はその駅からほど近くの駅で、私が内覧希望した物件。 この駅には、かねてから行ってみたいと思っていたお店があり、ちょうどそのお店にいって満足していた数日後にネットに物件が登場し、何とそのお店から徒歩1分の距離。
もう、「運命だわーー(*゚ロ゚)(*゚ロ゚)(*゚ロ゚)」
って妄想ですでに頭が一杯。 でも狭さがだけが唯一ネック。 3軒まとめて内覧行ってきました!
 まず昭和49年築の物件から。 駅に降り立ちくるっと見ただけでも周辺環境はいい感じ!オシャレなパン屋さんとかお店も並んでます。 駅としては「あり」だなーって気分。 
駅からツツツーっと歩いたらすぐ到着しましたが、かなり昭和な外観と建物構造は、広さと風通しが良くても心に響きませんでした。 
続けて次の物件へ。 ここはリノベ済だし最初から買うことは「ない」と思ってましたが、リノベ済物件を1軒くらい見ておこうかなと思い見ることに。 大きな幹線道路沿いで2重サッシを閉めておかないとかなりの騒音。 タイル張りだけど何だか汚い・・・
 ワタシの好みとは全く違う内装だったし、「ふーーん・・・」という印象でした。

 さー、いよいよ本命の物件です! 実はこの物件、売主さんの仲介業者から売主さん本人になかなか連絡が付かなかったらしく、内覧希望をリクエストしてから数日後にやっと内覧OKの返事がきたんです。 
しかも売主さんの仲介業者は、先日教えてもらった「囲い込み」常習犯2社の一つだったので、ワタシとしては「連絡が付かないなんでウソじゃないの?」と気が気ではありませんでした。 
(後々の契約手続きの時にわかりましたが、ホントに売主さんはなかなか連絡付かない人でした。売る気ないのかーーー(`o´)。でも、仲介業者の担当の方は良い人でした。ホッ!)
 すでにグーグルストリートビューで何度も外観みてましたが、やっぱりキレイ。 落ち着いた茶系のタイル張り。やっぱり「昭和」と「平成」は違うーーー!とテンション上がります。 マンション玄関で売主さんの仲介担当の方が出迎えてくれましたが 「えっと、、、中は相当アレなんで覚悟してください」と一言。 ん!?? 続く。
はぐパンの世話係
管理人: はぐパンの世話係
ブログが移転しました。
諸事情によりURLが変わることになり自動転送がうまくいかないため下記をクリックしてください
新しいブログは「https://cat-lifestyle.com」になります。
※最後「jp」→「com」になりました。
※下の「ブログULRをコピー」は古いアドレスなので押さないでください

猫と暮らすリノベーション